היום אני רוצה לדבר על משהו שעדיין לא נגענו בו – נדל"ן בישראל.
ולא, אני לא הולך לחזור על מה שכולם כבר אומרים.
כולם כבר יודעים שהשוק בירידה. הפורומים מלאים מזה, האינטרנט מלא מזה. שוק הדיור הגיע לשיא ועכשיו מתחיל לרדת.
אבל אני רוצה לדבר על הלפני.
שלושה חודשים לפני שזה פרץ לכל כותרת, אמרתי שהולכת להיות פה האטה. לא בגלל תחושת בטן – בגלל נתונים ספציפיים שעקבתי אחריהם.
אז איך עובד הניתוח שלי?
אני תמיד מתחיל מהמאקרו ויורד למיקרו. קודם מסתכל על התמונה הכלכלית הגדולה – ריבית, כמות כסף נזיל בשוק – ואז נכנס לפרטים.
הכלכלנים יגידו לכם: ריבית גבוהה = כסף יקר = שוק מאט. זה נכון, אבל ההשפעות לא מגיעות מחר. לפעמים עובר שנה עד שזה מגיע לכיסים של אנשים.
אז השאלה שצריך לשאול היא לא "מה הריבית עכשיו" אלא "האם הריבית כבר הגיעה לכיסים?"
ועכשיו לדבר שאני הכי אוהב – מדד התרומות.
נשמע מוזר? תקשיבו.
בן אדם תורם כסף מהכסף הפנוי שלו. מהעודפים. לא מהמשכורת שמכסה את ההוצאות.
אז אם אתה רוצה לדעת אם לאנשים יש כסף מיותר – תסתכל על נתוני תרומות. תקופה שאנשים תורמים הרבה, יש כסף בשוק. תקופה שאנשים מפסיקים לתרום – הכסף נהיה יקר.
זה לא מדד שתמצאו בחדשות, אבל מבחינתי הוא אחד הכי כנים יפים ונהדרים שיש.
ועכשיו לעוד חשבון פשוט,
כדי לקנות דירה צריך הון עצמי של לפחות 35%. המשכנתא לא יכולה להיות יותר מ-30 שנה, והתשלום החודשי לא יכול לעלות על שליש מההכנסה הפנויה.
עכשיו תיקחו את המחירים בישראל נכון ל-2026, תיקחו הכנסה ממוצעת של משק בית, ותחשבו כמה יוצא לחודש.
זה עולה בהרבה על שליש מההכנסה הממוצעת. בהרבה.
אפילו עם 35% הון עצמי – שרוב האנשים לא מגיעים אליו בלי עזרת ההורים – החשבון פשוט לא עובד. ושוק שאף אחד לא יכול לקנות בו, בסוף מאט. זה לא ניחוש, זה ביקוש והיצע.
בפוסט הבא אני נכנס לנדל"ן מניב – מגוריט, סלע נדל"ן, מניבים, לובינג מגורים.
האם כדאי להשקיע בהן עכשיו? נעשה לראשונה ניתוחים ספציפים על חברות (כמובן בלי המלצות, ניתוחי הגיון בלבד) מה ההבדל המתמטי בין נדל"ן מניב לחברות יזמות? ומה אני חושב ספציפית על ישראל?
תישארו איתי.
